Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить

При продаже недвижимости может возникнуть НДФЛ. Платить его нужно не всегда — многое зависит от того, сколько лет квартира была в собственности.

Минимальный срок владения

Если квартира была в собственности дольше минимального срока, налога нет и декларацию подавать не нужно. Срок составляет:

• 3 года — если квартира получена в наследство или в дар от близкого родственника, приватизирована, получена по договору ренты, либо это единственное жильё;
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, обычная покупка).

Если срок не выдержан — как уменьшить налог

База уменьшается одним из двух способов на выбор:

1. Имущественный вычет 1 000 000 ₽. Налог = (цена продажи − 1 000 000) × ставка.
2. Доходы минус расходы. Если сохранился договор, по которому вы покупали квартиру, налог = (цена продажи − цена покупки) × ставка. Обычно выгоднее для недавно купленного жилья.

Правило 70% кадастровой стоимости

Занизить цену в договоре, чтобы сэкономить на налоге, не получится: если цена продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налог рассчитают именно от этих 70%. Поэтому цену в договоре стоит указывать реальную — это к тому же защищает покупателя.

Ставка и сроки

Базовая ставка — 13% (с 2025 года к части годового дохода свыше 2,4 млн ₽ применяется повышенная ставка). При владении меньше минимального срока нужно:

• подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
• уплатить налог до 15 июля.

Связь с договором и расчётами

Реальная цена в договоре и подтверждённые расходы — основа для корректного расчёта налога. Безопасные способы передачи денег (аккредитив, ячейка) и расписка фиксируют сумму, на которую вы потом будете ссылаться. Подробнее — безопасные расчёты за квартиру.

---

Налоговые правила меняются — перед подачей декларации сверьтесь с актуальной информацией ФНС. Оформить сделку можно здесь: составьте договор купли-продажи квартиры — с актом и распиской. См. также: как продать квартиру самостоятельно.