Как проверить квартиру перед покупкой

Перед тем как подписывать договор и передавать деньги, проверьте объект и продавца. Большинство рисков видно заранее — это дешевле, чем оспаривание сделки в суде потом.

1. Выписка из ЕГРН

Закажите свежую выписку из ЕГРН. По ней проверяют:

• кто собственник (совпадает ли с продавцом);
• нет ли обременений и арестов (ипотека, залог, запрет на регистрацию);
• основание и дату возникновения права.

2. Проверка продавца

• Паспорт и совпадение данных с выпиской.
• Банкротство. Если продавца признают банкротом, сделку могут оспорить — проверьте его в реестре банкротств (ЕФРСБ).
• Если есть сомнения в дееспособности — это серьёзный риск оспаривания.

3. Зарегистрированные (прописанные) лица

Перечень лиц, сохраняющих право пользования, — существенное условие договора (ст. 558 ГК РФ). Запросите справку о зарегистрированных и пропишите в договоре, кто и когда снимется с учёта.

4. Согласие супруга, доли, материнский капитал

• Если квартира куплена в браке — нужно нотариальное согласие супруга.
• Если есть доли или собственники — несовершеннолетние/недееспособные, сделку удостоверяет нотариус и требуется разрешение опеки. Типовой договор тут не подойдёт.
• Если при покупке использовался материнский капитал, у детей должны быть выделены доли — иначе сделку могут оспорить.

5. Что ещё проверить

• Перепланировки — узаконены ли (сверьте план с реальностью).
• Долги. Долги по ЖКХ остаются за прежним собственником, но взносы на капремонт переходят к новому владельцу (ст. 158 ЖК РФ) — попросите справку об отсутствии задолженности.

Что должно насторожить

• Цена заметно ниже рынка без причины.
• Продажа по доверенности, а не собственником.
• Частая смена владельцев за короткий срок.
• Продавец торопит и мешает проверке.

---

Проверили и всё чисто? Подготовьте документы для продажи, выберите безопасный способ расчётов и составьте договор купли-продажи квартиры — с актом и распиской.